Immobilienmakler in deiner Stadt

Was ein Immobilienmakler tatsächlich macht

Ein Immobilienmakler vermittelt zwischen Eigentümern und Interessenten. Das klingt banal, dahinter steckt aber deutlich mehr Arbeit als ein Schild im Garten und eine Anzeige auf einem Immobilienportal. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, übergibt dem Makler typischerweise die gesamte Vermarktung: Er ermittelt einen realistischen Marktwert, erstellt das Exposé, kümmert sich um professionelle Fotos und Grundrisse, veröffentlicht das Objekt auf den gängigen Plattformen, plant und begleitet Besichtigungen, prüft Interessenten auf Bonität und Ernsthaftigkeit, führt Preisverhandlungen und bereitet den Notartermin vor.

Bei Vermietungen übernimmt der Makler die Suche nach geeigneten Mietinteressenten, die Vorauswahl anhand der Einkommensnachweise, die Organisation von Besichtigungsterminen und häufig auch die Erstellung des Mietvertragsentwurfs. Manche Betriebe betreuen zusätzlich Hausverwaltungen, vermitteln Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Kapitalanlagen und beraten Eigentümer bei Fragen rund um Erbschaft, Scheidung oder Umzug.

Wichtig zu wissen: Der Makler ist kein Rechtsberater und kein Steuerberater. Den Kaufvertrag beurkundet der Notar, steuerliche Fragen klärt das Finanzamt oder ein Steuerberater. Ein guter Makler weiß aber genau, wo seine Zuständigkeit endet, und verweist rechtzeitig an die passenden Fachleute. Diese Abgrenzung ist ein erstes Qualitätsmerkmal – wer Ihnen verspricht, "alles aus einer Hand" zu regeln, inklusive Vertragsprüfung und Steuertricks, überschreitet seine Befugnisse.

Woran man einen seriösen Makler erkennt

Die Zulassung ist Pflicht: Wer gewerblich Immobilien vermitteln will, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, die nach einer Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer erteilt wird. Fragen Sie aktiv nach dieser Zulassung – ein seriöser Betrieb legt sie ohne Zögern vor. Zusätzlich verlangt das Gesetz eine Berufshaftpflichtversicherung.

Über die Pflicht hinaus gibt es freiwillige Qualitätsmerkmale. Viele engagierte Makler haben eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder -fachmann absolviert oder sich zum zertifizierten Immobilienmakler der IHK weitergebildet. Mitgliedschaften in Verbänden wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD) oder regionalen Maklervereinigungen sind ein Hinweis auf Professionalität, weil diese Organisationen Fortbildungen anbieten und ihre Mitglieder zu Verhaltensregeln verpflichten.

Achten Sie außerdem auf diese Punkte:

• Realistische Preiseinschätzung: Ein guter Makler nennt Ihnen einen Marktwert, den er mit Vergleichsobjekten, Bodenrichtwerten und Erfahrungswerten begründet. Wer den höchsten Preis verspricht, nur um den Auftrag zu bekommen, schadet Ihnen – überhöhte Objekte verkommen am Markt und müssen später mit Abschlag verkauft werden.
• Transparenz bei der Provision: Die Höhe, der Fälligkeitszeitpunkt und die Leistungen, die darin enthalten sind, gehören schriftlich fixiert. Nachträgliche Überraschungen sind ein Warnsignal.
• Nachvollziehbare Berichterstattung: Seriöse Makler dokumentieren Besichtigungen, Interessentengespräche und eingehende Angebote und informieren den Eigentümer regelmäßig über den Stand der Vermarktung.
• Ehrliche Objektdarstellung: Baumängel, Sanierungsstau oder eine ungünstige Lage werden nicht verschwiegen, sondern im Exposé offen benannt. Das schützt Sie später vor Preisnachforderungen und Rechtsstreitigkeiten.
• Bewertungen und Referenzen: Online-Bewertungen geben einen ersten Eindruck, ersetzen aber kein persönliches Gespräch. Fragen Sie nach Objekten, die der Makler kürzlich in Ihrer Region vermittelt hat, und sprechen Sie im Zweifel mit früheren Kunden.

Provision und Kosten: Wer zahlt was

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses an Privatpersonen gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Regelung: Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Zahlt der Käufer einen Anteil, darf dieser nicht höher sein als der Anteil des Verkäufers. Damit wurde die früher in manchen Regionen übliche Praxis beendet, die Provision fast vollständig auf die Käufer abzuwälzen.

Wie hoch die Provision insgesamt ausfällt, ist regional sehr unterschiedlich. Als grobe Orientierung gelten bundesweit Gesamtprovisionen zwischen etwa 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises – meist inklusive Umsatzsteuer. In Ihrer Region kann der übliche Satz deutlich über oder unter dem Nachbargebiet liegen. Ein Makler vor Ort kennt die marktüblichen Sätze und nennt sie Ihnen auf Nachfrage. Verhandelbar ist die Provision übrigens fast immer, besonders bei hochpreisigen Objekten, bei denen der Provisionsbetrag schnell fünfstellig wird.

Auf den Preis wirken mehrere Faktoren ein: der Leistungsumfang (ein aufwendiges Exposé mit Luftaufnahmen, virtuellem Rundgang und Homestaging kostet mehr als drei Handyfotos), die erwartete Vermarktungsdauer, die Seltenheit des Objekts und die lokale Konkurrenzsituation. Lassen Sie sich aufschlüsseln, wofür genau Sie bezahlen.

Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Mieter von Wohnraum zahlen in der Regel keine Provision – die Vermittlung ist für sie kostenlos. Ausnahmen betreffen etwa die gewerbliche Vermietung oder kurzfristige Möbliertvermietung. Wer als Mieter in Ihrer Stadt eine Wohnung sucht und einen Makler beauftragt, sollte den Vertrag und die Kostenlage vorher klären.

Der Ablauf: Von der Anfrage bis zur Schlüsselübergabe

Alles beginnt mit einem unverbindlichen Erstgespräch, meist direkt am Objekt. Der Makler besichtigt die Immobilie, fragt nach Sanierungen, Modernisierungen, Mietverhältnissen und Ihren Vorstellungen. Danach präsentiert er seine Bewertung: Was ist das Objekt am aktuellen Markt in Ihrer Region wert, mit welcher Vermarktungsdauer ist zu rechnen, welche Zielgruppe kommt infrage? Stimmen Sie dieser Einschätzung zu, folgt der Maklervertrag.

Anschließend erstellt der Makler die Vermarktungsunterlagen. Dazu brauchen Sie unter anderem den Energieausweis, den Grundbuchauszug, die Flurkarte, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung sowie vorhandene Bau- und Sanierungsunterlagen. Je vollständiger diese Dokumente, desto schneller kann das Objekt veröffentlicht werden – und desto weniger Rückfragen bremsen später den Verkauf.

Während der Vermarktungsphase sichtet der Makler die eingehenden Anfragen, ruft Interessenten zurück und filtert Zeitkiller heraus. Bei den Besichtigungen achtet er auf ernstgemeintes Interesse und prüft die Finanzierung: Hat der Interessent eine Bankzusage oder zumindest eine solide Bonität? Ohne diese Prüfung landen Sie im Notartermin mit einem Käufer, dessen Finanzierung platzt – und die Immobilie ist wochenlang vom Markt genommen.

Sobald Angebote vorliegen, verhandelt der Makler in Ihrem Sinne über Preis, Übernahme von Einbauten, Übergabetermine und Sonderwünsche. Hat sich ein Käufer durchgesetzt, bereitet der Makler den Notartermin vor, stellt die Unterlagen zusammen und erklärt Ihnen den Ablauf. Beim Notartermin selbst sitzt er häufig mit am Tisch, greift aber nicht in die Beurkundung ein. Nach der Unterschrift begleitet mancher Makler auch die Übergabe und die Ablesung von Zählern. Fällig wird die Provision in der Regel erst mit der notariellen Beurkundung oder mit Kaufpreiszahlung – was genau gilt, steht im Maklervertrag.

Der Maklervertrag: Diese Punkte sollten Sie prüfen

Der Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit und ist meist als Alleinauftrag ausgestaltet. Das ist nicht per se schlecht – ein Makler, der weiß, dass er exklusiv vermarktet, investiert mehr in Fotos, Werbung und Besichtigungen. Problematisch sind überlange Laufzeiten und automatische Verlängerungsklauseln. Üblich und fair sind Laufzeiten von etwa sechs Monaten mit einer Kündigungsfrist von einigen Wochen. Länger als ein Jahr sollten Sie sich nicht binden.

Prüfen Sie außerdem:

• Provisionsregelung: Die Provision sollte nur fällig werden, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt. Vorsicht bei Verträgen, die schon bei "Verkaufsbereitschaft" oder bei Vermittlung an nahe Angehörige Provision verlangen.
• Verlängerungsklauseln: Automatische Verlängerungen um jeweils drei, sechs oder zwölf Monate sind ein klassischer Streitpunkt. Sie sollten die Kündigung schriftlich und fristgerecht aussprechen können, ohne Hürden.
• Erfolgsberichtspflicht: Halten Sie fest, dass der Makler Ihnen über Besichtigungen und Angebote informiert. Das gibt Ihnen Kontrolle und schafft Verhandlungssicherheit.
• Verkaufspreis im Vertrag: Der genannte Preis sollte eine Obergrenze sein, keine verbindliche Vorgabe. Sie müssen Preissenkungen im Verlauf der Vermarktung selbstverständlich mittragen können.
• Zuständigkeiten: Wer erstellt den Energieausweis, wer beschafft den Grundbuchauszug, wer organisiert den Fotografen? Unklare Zuständigkeiten führen zu Verzögerungen.

Ein offenes Wort: Lassen Sie sich keinen Vertrag unter Zeitdruck unterschieben. Seriöse Makler geben Ihnen Bedenkzeit und erklähen jede Klausel. Nehmen Sie sich den Vertrag mit nach Hause und lesen Sie ihn in Ruhe.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Der teuerste Fehler ist der überhöhte Angebotspreis. Manche Eigentümer orientieren sich am Höchstpreis, den sie je gehört haben, oder an dem, was sie für ihre Sanierungen ausgegeben haben. Der Markt honoriert beides nicht automatisch. Eine Immobilie, die die ersten Wochen nach Veröffentlichung keinen Zuspruch findet, verliert an Strahlkraft – Interessenten fragen sich, was an dem Objekt nicht stimmt. Vertrauen Sie der Preiseinschätzung eines professionellen Maklers, der Vergleichstransaktionen in Ihrer Region kennt, statt dem Wunschdenken.

Der zweite Klassiker ist die mangelhafte Interessentenprüfung. Ein Kaufinteressent mag charmant auftreten und den Preis sofort akzeptieren – ohne Bankbestätigung ist das wertlos. Bestehen Sie darauf, dass Ihr Makler Finanzierungsnachweise einholt, bevor Sie einen Notartermin ansetzen.

Weiterhin häufig anzutreffen:

• Unvollständige Unterlagen: Fehlt die Teilungserklärung oder der Energieausweis, stockt die Vermarktung. Beschaffen Sie die Dokumente frühzeitig.
• Schlampiges Exposé: Unscharfe Fotos, fehlende Grundrisse, falsche Flächenangaben kosten Interessenten. Verlangen Sie professionelle Aufnahmen und prüfen Sie das Exposé vor Veröffentlichung.
• Verschwiegene Mängel: Wer einen bekannten Feuchtigkeitsschaden im Kaufvertrag nicht offenbart, riskiert Schadensersatzforderungen. Ehrlichkeit schützt hier wirklich – auch den Verkäufer.
• Zu viele Besichtigungen ohne Filter: Termine mit unqualifizierten Interessenten rauben Zeit und verwässern Ihre Position bei echten Kandidaten.
• Der Wechsel zu spät: Wenn nach Monaten nichts passiert und der Makler nicht erreichbar ist, zögern Sie nicht, den Vertrag zu kündigen und einen anderen Betrieb in Ihrer Stadt zu beauftragen.

Warum ein Makler aus Ihrer Stadt und Ihrer Region praktisch ist

Immobilienpreise ändern sich von Stadtteil zu Stadtteil, manchmal von Straße zu Straße. Ein ortsansässiger Makler weiß, welche Lagen in Ihrer Stadt gefragt sind, wo Schulen, Anbindung und Infrastruktur stimmen und welche Viertel gerade an Attraktivität gewinnen. Diese Kenntnis fließt direkt in die Bewertung Ihres Objekts ein – ein überregionaler Anbieter, der nur mit Online-Daten arbeitet, kann solche Feinheiten nicht abbilden.

Dazu kommt der lokale Käufer- und Interessentenpool. Viele Makler führen Wartelisten von Suchenden, die in Ihrer Region eine Immobilie suchen, bevor diese überhaupt öffentlich angeboten wird. Das verkürzt Vermarktungszeiten spürbar. Auch praktisch zahlt sich die Nähe aus: Besichtigungen lassen sich kurzfristig koordinieren, der Makler ist bei Fragen erreichbar, und er kann vor Ort schnell auf unvorhergesehene Situationen reagieren – etwa wenn bei einer Besichtigung ein Schaden auffällt oder ein Interessent spontan verhandeln will.

Nicht zuletzt kennen ortsansässige Betriebe die örtlichen Notare, Gutachter, Handwerker und Hausverwaltungen. Diese Netzwerke beschleunigen die Abwicklung, wenn es etwa um eine Bescheinigung, eine Reparatur vor der Übergabe oder eine Zweitmeinung zum Verkehrswert geht. Wer in Ihrer Region lebt oder eine Immobilie dort besitzt, fährt mit einem Makler aus der Umgebung meist besser als mit einem anonymen Callcenter-Anbieter, der das Objekt nie persönlich betreten hat.

Häufige Fragen

Muss ich als Käufer einer Immobilie noch Maklerprovision zahlen?

Ja, das ist weiterhin möglich – aber nur noch in begrenztem Umfang. Seit der Gesetzesänderung Ende 2020 muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen. Der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision daher häufig hälftig. Die konkrete Aufteilung und Höhe stehen im Maklervertrag beziehungsweise im Kaufvertragsentwurf.

Wie hoch ist die übliche Provision beim Verkauf?

Bundesweit liegen die Gesamtprovisionen je nach Region grob zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises, meist inklusive Umsatzsteuer. Welcher Satz in Ihrer Region marktüblich ist, erfahren Sie bei örtlichen Maklern oder Verbänden. Die Provision wird in der Regel erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Handeln können Sie fast immer – besonders bei hochwertigen Objekten.

Alleinauftrag oder offener Auftrag – was ist besser?

Ein Alleinauftrag verpflichtet Sie, die Immobilie exklusiv über einen Makler zu vermarkten. Im Gegenzug investiert dieser mehr in die Vermarktung, weil ihm der Erfolg sicher zusteht. Beim offenen Auftrag dürfen Sie mehrere Makler gleichzeitig oder selbst verkaufen – dafür fehlt oft der Anreiz für eine aufwendige Betreuung. Für die meisten Eigentümer ist ein zeitlich begrenzter Alleinauftrag mit fairen Konditionen die praktischere Lösung. Achten Sie auf moderate Laufzeiten und klare Kündigungsfristen.

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?

Das hängt von Lage, Preis, Zustand und Marktlage ab. In gefragten Wohnlagen kann ein korrekt bepreistes Objekt innerhalb weniger Wochen verkauft sein, in schwächeren Lagen oder bei überhöhten Preisen kann es viele Monate dauern. Ein Makler aus Ihrer Stadt kann Ihnen für Ihr konkretes Objekt eine realistische Zeitspanne nennen – verlangen Sie diese Einschätzung vor Vertragsabschluss.

Darf ein Makler auch die Finanzierung vermitteln?

Nur mit einer zusätzlichen Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung für die Vermittlung von Darlehensverträgen. Makler ohne diese Erlaubnis dürfen keine Finanzierungsvermittlung anbieten, auch nicht nebenbei. Wenn Ihr Makler die Finanzierung des Käufers mitbegleitet, fragen Sie nach der Erlaubnis und ob dafür ein separates Honorar anfällt. Die reine Weitergabe von Kontakten an eine Bank ist unproblematisch, die Beratung gegen Geld nicht.

Wie kündige ich einen Maklervertrag?

Richten Sie die Kündigung schriftlich an den Makler und halten Sie die im Vertrag genannte Frist ein. Fehlt eine klare Kündigungsregelung oder ist die Laufzeit unverhältnismäßig lang, kann eine Kündigung außerordentlich möglich sein – im Streitfall hilft eine anwaltliche Erstberatung weiter. Wichtig: Kündigen Sie nicht mündlich und verlassen Sie sich nicht auf eine Bestätigung per Telefon. Datum, Unterschrift und idealerweise ein Versandnachweis schützen Sie vor Missverständnissen darüber, ob der Vertrag weiterläuft.